Taşınmaz uyuşmazlıkları tapu kaydıyla başlar, tapu kaydıyla biter.
Gayrimenkul davalarında sonucu belirleyen şey çoğu zaman taraflar arasındaki sözlü mutabakat değil; tapu kaydı, sözleşmenin şekli ve ödeme belgeleridir. Şekil şartına uyulmadan yapılan bir taşınmaz satışı, aradan yıllar geçse de geçerli hâle gelmez.
Büromuz; tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, ön alım, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve kira uyuşmazlıklarında dosya takibi yapmaktadır. Bursa'nın kentsel dönüşüm gören ilçelerinde inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar ağırlıklı çalışma başlığımızdır.
Tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı hâllerde açılan davadır. Uygulamada en sık karşılaşılan dayanaklar şunlardır:
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri noterde düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçersizdir; adi yazılı sözleşme ya da elden ödeme, tek başına mülkiyet talebine dayanak olmaz. Bu nedenle dava açılmadan önce tapu kaydı, yevmiye defterleri ve banka kayıtları birlikte incelenmelidir.
Mirasbırakanın mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yaptığı devirler (muris muvazaası) tapu iptali ve tescil davasının en yaygın konusudur; bu tür dosyalar için miras hukuku sayfamıza da bakabilirsiniz.
Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazda ortaklardan her biri, paylaşma isteyebilir. Paydaşlar anlaşamazsa mahkemeden ortaklığın giderilmesi istenir. Mahkeme, taşınmaz aynen bölünmeye elverişliyse aynen taksime; değilse satış yoluyla paylaştırmaya karar verir.
Uygulamada sonuç çoğunlukla satış yoluyla paylaştırma olur ve satış icra müdürlüğü aracılığıyla açık artırmayla yapılır. Bu nedenle dava açmadan önce, paydaşlar arasında anlaşma ya da paydaşlardan birine satış seçeneği ekonomik olarak değerlendirilmelidir.
Paylı mülkiyette bir paydaş, payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilir (TMK m.732). Hak, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava açılarak kullanılır (TMK m.733).
Süreler hak düşürücüdür; kaçırıldığında hak tümüyle sona erer. Bu yüzden payın satıldığını öğrenen paydaşın vakit kaybetmeden değerlendirme yaptırması gerekir.
Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi, resmî şekilde (noterde düzenleme biçiminde) yapılmalıdır. Uyuşmazlıklar genellikle şu başlıklarda çıkar:
Sözleşme imzalanmadan önce hukuki inceleme yaptırmak, sonradan açılacak davalardan çok daha ucuz ve hızlıdır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye ancak kanunda sayılan sebeplere dayanılarak istenebilir. Başlıcaları:
| Sebep | Dayanak | Kısaca |
|---|---|---|
| Gereksinim | TBK m.350 | Kiraya veren, eşi veya altsoyunun konut/işyeri ihtiyacı |
| Yeniden inşa ve imar | TBK m.350 | Esaslı onarım, genişletme veya değiştirme zorunluluğu |
| Yeni malikin ihtiyacı | TBK m.351 | Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim |
| Tahliye taahhüdü | TBK m.352 | Kiralananın tesliminden sonra verilen yazılı taahhüt |
| İki haklı ihtar | TBK m.352 | Bir kira yılı içinde iki kez haklı yazılı ihtar |
| On yıllık uzama | TBK m.347 | Uzama süresinin sonunda sebep göstermeksizin fesih |
Kira bedelinin tespiti ve artış oranına ilişkin uyuşmazlıklarda kira tespit davası açılır (TBK m.344). Kira alacağı için icra takibi ile tahliye talebi birlikte yürütülebilir; bu yol, dava yoluna göre çoğu zaman daha hızlıdır.
Taşınmazı haksız olarak kullanan kişiden istenen kullanım bedelidir. Paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesi için kural olarak intifadan men koşulunun gerçekleşmiş olması aranır; yani diğer paydaşın kullanıma itiraz ettiğini ortaya koyması gerekir.
Taşınmazın aynından doğan davalarda (tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, ön alım) yetki kesindir: dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır (HMK m.12). Görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir; ortaklığın giderilmesi ve kira uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Ticari nitelikteki inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Bursa gayrimenkul avukatı olarak en sık karşılaştığımız dosya tipi, kentsel dönüşüm ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklardır. Osmangazi ve Yıldırım'daki eski yapı stoğunun yenilenmesi, arsa sahibi ile yüklenici arasında teslim gecikmesi, eksik ve ayıplı imalat ile bağımsız bölüm paylaşımı başlıklarında ihtilaf üretmektedir.
Nilüfer'deki yeni konut alanlarında ise ön ödemeli konut satışları, proje değişiklikleri ve ortak alan uyuşmazlıkları öne çıkar. Merkez dışında Gemlik, Mudanya ve İznik'te tarla ve bağ-bahçe niteliğindeki taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi ile ön alım davaları yoğundur.
Taşınmazın aynından doğan davalarda yetki kesindir: dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır (HMK m.12). Bursa'daki bir taşınmaz için dava başka bir ilde açılamaz; bu kural, tapu iptali ve tescil ile ortaklığın giderilmesi davalarında sıkça gözden kaçırılır.
İlgili sayfalar
Tapu kaydı, satış vaadi ya da kat karşılığı inşaat sözleşmesi elinizdeyse görüşmeye onunla gelin.
Gayrimenkul dosyalarında sık sorulanlar.
Taşınmaz satışı ve satış vaadi resmî şekle tabidir; adi yazılı sözleşme kural olarak geçersizdir. Bu durumda mülkiyet talebi yerine ödenen bedelin iadesi gündeme gelir. Her dosya kendi belgeleriyle değerlendirilmelidir.
Satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava açılmalıdır (TMK m.733). Süreler hak düşürücüdür.
Hayır. Taşınmaz aynen bölünmeye elverişliyse mahkeme aynen taksime karar verebilir. Elverişli değilse satış yoluyla paylaştırmaya hükmedilir ve satış açık artırmayla yapılır.
Taahhüdün yazılı olması ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir (TBK m.352). Kira sözleşmesiyle aynı anda alınan taahhütler geçerli sayılmaz.
Evet. Kira bedelinin tespiti için dava açılabilir (TBK m.344). Beş yıldan uzun süren kiralarda hâkim, emsal kira bedellerini ve taşınmazın durumunu değerlendirerek bedeli belirler.
Taşınmazın aynından doğan davalarda yetki kesindir ve dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır (HMK m.12). Bursa'daki taşınmazlar için dava Bursa mahkemelerinde görülür.
