Kiracı Tahliye Davası 2026: Şartlar, Süreler ve Dava

Kira sözleşmesi bitti, kiracı çıkmıyor. Ev sahibi için soru tek: hangi yol, hangi süre? Cevap sanıldığı kadar basit değil. Sebep yanlış seçilirse dava reddedilir. Süre kaçırılırsa bir yıl beklenir. Arabuluculuğa erken başvurulursa dosya usulden kapanır. Bu rehber kiracı tahliye davası sürecini sebep sebep, süre süre anlatır.

Kiracı Tahliyesinde Kaç Yol Vardır?

Kiracı tahliye davası tek yol değildir. Kiracıyı çıkarmanın üç ayrı yolu vardır. Hangi yolun seçileceği sebebe göre değişir. Hepsinin dayanağı Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu’dur.

• Kiracı tahliye davası: Sulh hukuk mahkemesinde açılır. Gereksinim, yeniden inşa, tahliye taahhüdü ve on yıllık uzama gibi sebepler bu yolla ileri sürülür.
• İlamsız icra yoluyla tahliye: Kira bedelinin ödenmemesi veya sürenin bitmesi hâlinde icra dairesine başvurulur. Mahkeme kararı beklenmez.
• Arabuluculukta anlaşma: Taraflar tahliye tarihinde anlaşırsa süreç davaya gitmeden biter. Anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir.

Tahliye Sebepleri, Yasal Dayanak ve Dava Açma Süreleri

Aşağıdaki tablo bütün sebepleri tek yerde toplar. Süreler hak düşürücüdür. Kaçırılan süre sebebin bir yıl ertelenmesine yol açar.

Kiraya veren, süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar.

Zorunlu Arabuluculuk ve Başvurunun Doğru Zamanı

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk 1 Eylül 2023’ten beri dava şartıdır. Dayanağı 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesidir. Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı başvuru usulünü yürütür.

• Kapsam içinde: Tahliye davaları, kira bedelinin tespiti, kira alacağı, uyarlama davası ve itirazın iptali davası.
• Kapsam dışında: İlamsız icra yoluyla tahliye takibi, itirazın kaldırılması talebi, ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz.
• Süre: Arabulucu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta. Zorunlu hâllerde bir hafta uzatılabilir.
• Etki: Arabuluculuk sürecinde zamanaşımı ve hak düşürücü süreler işlemez.
• Yaptırım: Arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.
• Anlaşma hâlinde: Belgeye icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir. Mahkeme içeriği ve cebri icraya elverişliliği denetler.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye

Tahliye taahhüdü, kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesidir. En sık kullanılan yol budur. En çok hata da burada yapılır.

• Yazılı olma: Sözlü taahhüt geçersizdir. Noter onayı zorunlu değildir ancak ispat kolaylığı sağlar.
• Teslimden sonra verilme: Taahhüt, kiralananın kiracıya tesliminden sonra alınmalıdır. Sözleşmeyle aynı anda imzalanan taahhüt kural olarak geçersizdir.
• Belirli tarih: Boşaltma tarihi açıkça yazılmalıdır. Tarih belirsizse taahhüt sonuç doğurmaz.
• Kiracının imzası: Taahhüt kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanmalıdır. Aile konutunda eşin rızası tartışma konusu olabilir.
• Kapsam: Yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında verilebilir.
• Süre: Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde dava açılır veya icra takibi başlatılır.

İhtiyaç ve Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye

Kiraya veren kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için taşınmaza ihtiyaç duyabilir. Bu sebep sıkça kullanılır ve sıkça reddedilir.

• Gereksinim gerçek olmalıdır. Soyut beyan yetmez. İhtiyacın varlığı somut delillerle gösterilir.
• Gereksinim samimi olmalıdır. Mahkeme, tahliyeden sonra taşınmazın gerçekten kullanılıp kullanılmayacağını değerlendirir.
• Gereksinim zorunlu olmalıdır. Kiraya verenin aynı yerde boş başka taşınmazı varsa ihtiyaç zorunlu sayılmayabilir.
• Yeniden inşada basit tadilat yetmez. Esaslı onarım, genişletme veya değiştirme gerekir. Bu işler sırasında taşınmazın kullanımı imkânsız hâle gelmelidir.
• Ruhsat ve proje aranır. Mahkeme çoğunlukla onaylı proje ve yapı ruhsatı ister.
• Dava süresi bir aydır. Belirli süreli sözleşmelerde süre, sözleşmenin bitiminden itibaren işler.

Yeni Malikin Gereksinimi

Taşınmazı satın alan kişi kiracıyı doğrudan çıkaramaz. Kira sözleşmesi yeni malike geçer. Yeni malikin önünde iki ayrı yol vardır.

1. Birinci yol: bildirim ve beklemeEdinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılır. Bildirimin tebliğ edilmiş olması gerekir. Altı ay sonra dava açılır.
2. İkinci yol: süre sonunu beklemeYeni malik dilerse sözleşme süresinin bitimini bekler. Bitimden itibaren bir ay içinde dava açar. Bu yolda ön bildirim şartı aranmaz.
3. Ortak şart: gerçek gereksinimHer iki yolda da gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olduğu ispat edilmelidir.
4. Süre başlangıcıBir aylık süre tapuda tescil tarihinden hesaplanır. Satış vaadi sözleşmesi bu süreyi başlatmaz.

Kira Ödenmemesi ve İki Haklı İhtar

En yaygın uyuşmazlık kira bedelinin ödenmemesidir. İki ayrı sebep birbirine karıştırılır.

• Temerrüt nedeniyle fesih: Kiraya veren yazılı ihtar gönderir. Konut ve çatılı işyeri kirasında ödeme süresi en az 30 gündür.
• İhtarın içeriği: İhtarda, süre sonunda sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir. Yalnızca ödeme isteyen ihtar temerrüt ihtarı sayılmaz.
• Sürenin başlangıcı: Süre, ihtarın kiracıya ulaşmasını izleyen günden işler.
• İcra yolu: Ödeme emri tebliğ edilir. Kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir. Otuz günlük süre sonunda ödeme yapılmazsa tahliye istenebilir.
• İki haklı ihtar: Kiracı bir kira yılı içinde iki kez yazılı ihtara sebep olmuşsa bu ayrı bir tahliye sebebidir.
• İhtarların niteliği: İki ihtarın ayrı dönemlere ve farklı ödenmemiş alacaklara ait olması gerekir. Aynı ay için gönderilen iki ihtar tek ihtar sayılır.

10 Yıllık Uzama Süresi ve Sebepsiz Fesih

On yıllık uzama süresinin dolması, kiraya verene sebep göstermeden sözleşmeyi bitirme hakkı verir. Hesap yöntemi çoğu kişiyi yanıltır.

• İlk süre sayılmaz. On yıl, ilk sözleşme süresinin bitiminden sonra işlemeye başlar.
• Bir yıllık sözleşmede hak on birinci yılın sonunda doğar. Bu nokta en sık yapılan hatadır.
• Bildirim süresi üç aydır. Her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yapılmalıdır.
• Sebep gösterilmez. Kiraya verenin ihtiyacını veya başka bir gerekçeyi ispat etmesi gerekmez.
• Yeni sözleşme süreyi sıfırlar. Taraflar arada yeni bir kira sözleşmesi imzalarsa on yıl yeniden başlar.
• Belirsiz süreli kirada kural farklıdır. Kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiracı Tahliye Davası Nasıl Açılır?

1. Sebebi belirleyinHangi tahliye sebebine dayandığınızı netleştirin. Yanlış sebep seçimi davanın reddine yol açar.
2. Gerekli ihtarı gönderinTemerrüt, on yıllık uzama ve yeni malikin gereksiniminde ihtarname zorunludur. İhtarı noterden gönderin.
3. Süreyi hesaplayınDava açma süresi çoğu sebepte bir aydır. Süre hak düşürücüdür ve mahkeme resen dikkate alır.
4. Arabulucuya başvurunBaşvuruyu, dava açma hakkı doğduktan sonra yapın. Son tutanağı dava dilekçesine ekleyin.
5. Dilekçeyi hazırlayınSulh hukuk mahkemesine hitaben yazın. Kira sözleşmesi, ihtarname, tebliğ belgesi ve arabuluculuk son tutanağını ekleyin.
6. Yetkili mahkemeyi seçinTaşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Bursa’daki taşınmazlar için Bursa Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir.

Kiracı Tarafı: Hangi İtirazlar Sonuç Verir?

Kiracı tahliye davası, kiracı için de savunulabilir bir davadır. Sonuç getiren itirazlar bellidir.

• Hak düşürücü süre itirazı. Dava açma süresi geçmişse dava reddedilir. Bu itiraz çoğu dosyada gözden kaçar.
• Arabuluculuk şartının eksikliği. Başvuru hiç yapılmamışsa veya hak doğmadan yapılmışsa dava usulden reddedilir.
• Gereksinimin samimi olmadığı. Kiraya verenin aynı yerde boş taşınmazı varsa veya taşınmazı satışa çıkardıysa bu durum ispatlanabilir.
• Taahhüdün geçersizliği. Taahhüt sözleşmeyle aynı anda alınmışsa veya boşaltma tarihi belirsizse sonuç doğurmaz.
• İhtarın usulsüzlüğü. Fesih iradesi içermeyen veya süre vermeyen ihtar geçersizdir.
• İki ihtarın aynı döneme ait olması. Bu durumda iki haklı ihtar sebebi oluşmaz.
• Sözleşmedeki aleyhe kaydın geçersizliği. Kiracı aleyhine düzenlenen tahliye kayıtları hükümsüzdür.
• Aile konutu itirazı. Taşınmaz aile konutuysa eşin rızası tartışılabilir.

Tahliye Kararının İcrası

Dava kazanılması tahliyenin kendiliğinden gerçekleşmesi anlamına gelmez. İcra aşaması ayrı yürür.

• Kesinleşme: Tahliye kararlarının icrası için kural olarak kararın kesinleşmesi beklenir. Teminat karşılığında icra mümkün olabilir.
• İcra talebi: İcra dairesine başvurulur ve tahliye talep edilir.
• Tahliye emri: Kiracıya tahliye emri gönderilir ve boşaltma için süre verilir.
• Zorla tahliye: Süre sonunda icra memuru, gerekirse çilingir ve kolluk eşliğinde taşınmazı boşaltır.
• Eşyalar: Kiracının eşyaları yediemine teslim edilebilir. Muhafaza masrafı borçludan tahsil edilir.
• Masraflar: İcra masrafları önce alacaklıdan alınır, sonra borçluya yükletilir.

Kira Artışı ve Yüzde 25 Tavanın Sona Ermesi

Konut kiralarında uygulanan yüzde 25’lik geçici tavan 1 Temmuz 2024’te sona erdi. Süre uzatılmadı.

• Artık genel kural uygulanır. Artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez.
• Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılıysa aşan kısım geçersizdir.
• Bu sınır hem konut hem çatılı işyeri kiralarında emredicidir.
• Tarafların anlaşamaması hâlinde kira bedeli hâkim tarafından belirlenir.
• Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim emsal kira bedellerini de gözetir.
• Tavan döneminde ortaya çıkan kira farkı, beş yıl sonundaki kira tespit davasında önem kazanır.

Kira uyuşmazlığı bazen ceza boyutuna taşınır. Sahte kira sözleşmesiyle yapılan işlemler için nitelikli dolandırıcılık yazımıza, tahliye sürecinde yaşanan tehdit iddiaları için tehdit suçu rehberimize bakabilirsiniz. Komşuluk ve küçük çaplı uyuşmazlıklarda uzlaştırma süreci devreye girebilir.

Yeniden Kiralama Yasağı

Tahliye kararı kiraya verene sınırsız bir serbestlik tanımaz. Kanun üç yıllık bir yasak öngörür.

• Gereksinim sebebiyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.
• Yeniden inşa veya imar sebebiyle tahliyede yasak, eski hâliyle kiralama bakımından da geçerlidir.
• Yeniden inşa hâlinde taşınmaz yeni hâliyle kiralanacaksa eski kiracının öncelik hakkı gündeme gelir.
• Yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya tazminat öder.
• Tazminat, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olamaz.
• Eski kiracı bu talebi ayrı bir dava ile ileri sürer.

Sıkça Sorulan Sorular

Özet: Kiracı Tahliye Davası

• Tahliye sebepleri kanunda sınırlı sayıdadır, sözleşmeyle genişletilemez.
• Dava açma süresi çoğu sebepte bir aydır ve hak düşürücüdür.
• Arabuluculuk dava şartıdır, ancak dava hakkı doğduktan sonra başvurulmalıdır.
• Tahliye taahhüdü, kiralananın tesliminden sonra ve yazılı olarak alınmalıdır.
• On yıllık süre ilk sözleşme bittikten sonra işler, yeni sözleşme süreyi sıfırlar.
• Yüzde 25’lik kira artış tavanı 1 Temmuz 2024’te sona erdi.
• Gereksinim nedeniyle tahliyede üç yıllık yeniden kiralama yasağı uygulanır.